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又到楼市期中考。
最近，有人统计了今年上半年钱江两岸千万以上二手豪宅的成交量，结果令人大跌眼镜。
根据这份数据，成交量最大的是世纪城，达到了130套；其次是滨江奥体，107套；南星望江（包括江河汇）则为68套。
壹号院成交凶猛
也就是说，仅仅考虑沿江区域的话，江南岸千万豪宅（二手房）的成交量，几乎达到了江北岸的4倍。
而整个江北岸，除了南星望江，其余也只有申花、武林，以及部分城西、之江的排屋别墅，能提供部分“支援”。
实际的差距，或许还要更大一些。
比如，这份榜单只统计了壹号院二期上半年的成交量，为46套；而根据手边买房的数据，上半年壹号院一期、二期总价千万以上的房源，总共成交了62套。
南星排名榜首的仁恒滨江园，榜单显示成交量为13套，与手边买房的数据完全吻合。
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从具体成交构成看，江南岸之所以能碾压北岸，网红次新起到了关键的作用。
以奥体滨江为例，除了壹号院二期外，交付一年的晓风印月，上半年也成交了36套。
仅这两盘加起来，就超过了南星望江总的成交量。
世纪城排在前面的，是去年年中交付的澄品和去年底交付的嘉品。其中，澄品的成交量达到了41套。
不过，手边买房数据中，澄品上半年千万级的成交量是22套。这其中应有部分是“技术原因”，而即便就算22套，也比南星望江的任何单盘成交要多。
嘉品的情况也类似，但倘若只看面积，155㎡以上户型，上半年就成交了12套。
南星望江呢？无论是去年底交付的御潮府，还是更早一些的御品，表现都一般。
御潮府目前整个网签记录只有1套，而这份榜单的数据统计是4套。
御品上半年总共成交了6套，其中5套网签总价过千万。
撑起南星望江豪宅成交脊梁的，还要靠交付十余年的蓝色钱江和以大户型为主的仁恒滨江园。
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在豪宅界，一直流传着一句话：老杭州人买南星（望江），新杭州人买奥体（世纪城）。
这是地域观决定的。
南星望江自古就是皇城脚下，住在这里，推窗可见城隍阁，翻过立交桥就是河坊街，很多老杭州小时候就住在这里。
而新杭州人没有这种情节，他们更喜欢城市界面新，发展潜力大的新兴区域。
所以，当这份榜单一出来，就伴随着另外一种说法：老杭州在豪宅领域的话语权渐弱了。
从实际成交量看，因为差距巨大，这种猜测有一定的道理。
首先，双方在绝对数量上本就存在差距。“老钱”的量基本是固定的，而奥体、世纪城等区域吸引的是全浙江、甚至部分全国范围内的“新钱”。
其次，目前的大环境下，类似直播等新钱聚集的领域，相对受的影响较小；而老钱汇聚的实体、制造等领域，更困难一些。
最后，就交付的项目来看，南岸也要明显多于北岸。比如仅最近，南岸就有君品、观品已经或即将交付，而南星望江短时间内没有新鲜血液。
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当然，也必须看到，虽然总价都在千万以上，但同为豪宅，江北岸与江南岸之间的价差，还是比较明显的。
比如，排在南星成交量榜首的仁恒滨江园，上半年成交了13套，平均单价接近15万/㎡。
再考虑面积整体较大，其成交一套，相当于江南岸网红盘的中小户型，要成交两套或三套（按总价计）。
同样成交量排在前面的蓝色钱江，6月网签的一套约360㎡，单价12.5万；4月网签的一套约237㎡，单价11.8万。
壹品上半年成交了7套，其中6套网签单价超过10万。
换句话说，在南星望江，大部分千万豪宅的单价，突破了10万。
而在江南岸，除了滨江金茂府、壹号院、奥邸国际等少数盘视野较好的房源之外，大多数千万豪宅的单价，集中在7-8万/㎡。
比如，澄品签约的62套中，除了190㎡以上户型平均单价超过8万外，其余集中在7万3至7万9。
嘉品上半年的网签单价，仅一套突破了8万。
就连晓风印月的单价，现在也极少能过10万大关。
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所以，将这些数据集合起来看，能得出另外一个结论：虽然南北两岸存在明显价差，但这样的价差目前尚得不到市场的完全认可。
抛开地域情节和楼盘品质这些“仁者见仁，智者见智”的因素之外，南星望江最大的优势在于学区。
刚刚结束的中考中，一份录取名单显示，地处南星的杭州中学，裸考进入杭二中滨江的就达10人。
这个成绩在整个杭州都非常拔尖。
除此之外呢？
你说这里离鼓楼河坊街近，但也很尴尬：走路吧着实要好长时间，开车吧又麻烦，而且望江立交常年车流量很大。
说商业，这一带目前也没有大的综合体。若是同样是去万象城，奥体的走三桥，世纪城的走庆春隧道，时间上也差不多。
即便是学区好，那也不是整个南星望江都读杭州中学啊！
于是，接下去就会出现两种情况：若是这样的价差维持不变，那么北岸千万豪宅的成交量，就有可能被南岸越拉越远；
又或者，在市场的作用下，价差难以维持，慢慢趋向一致。
